Wielu budowlańców (mówimy tu o przedsiębiorcach wykonujących usługi budowlane) żyje jak niewolnicy i są pomiędzy roszczeniami pracowników (często słusznymi, bo to nie jest problem pracowników, że szef nie ma pieniędzy) a deweloperami czy zleceniodawcami. Deweloperzy odsunęli od siebie odpowiedzialność za los fachowców tak daleko, jak tylko się da. Mimo, że to dzięki pracy fachowców powstają ich inwestycje i bez fachowców nie zrobili by nic. Dla deweloperów fachowcy jako ludzie są jedynie problemem, ich legalne zatrudnienie jest problemem, ich uczciwie wypłacone wynagrodzenie jest problemem, ich legalne umowy są problemem, ich wypadki przy pracy są problemem.

Z Tomaszem Markun autorem książki „Budowlanka czyli patologie polskiego budownictwa”, wieloletnim budowlańcem oraz blogerem – rozmawia Anna Ruszczyk.

Pierwsze skojarzenia ze słowem „patobudowlanka”?

Moja kariera w budownictwie opisana częściowo w mojej książce – „Budowlanka, czyli patologie polskiego budownictwa”

Jak doszło do tego, że patologia zdominowała branżę budowlaną?

Branża budowlana to branża generująca rokrocznie wzrosty, w latach 2009-2019 wartość rynku budownictwa wzrosła o 48 proc w wartości rynku, co pokazuje wiele statystyk. Jeśli branża się rozwija, a warunki pracy wciąż nie są odpowiednie (szara strefa, brak nadgodzin itd.), to widać tu ewidentne braki systemowe, jeśli chodzi o podejście Państwa. I tutaj pojawił się jeszcze jeden aspekt, pazerność deweloperów, którzy bez skrupułów wykorzystują wszelki możliwe, choć często nieetyczne możliwości powiększania swoich zysków. Geneza patologii w branży to według mnie w dużej mierze układ jaki stworzyli deweloperzy już na początku lat 90’ a który rozkwitł w latach 2000 kiedy rynek zaczął się rozwijać a budownictwo komercyjne zdominowało rynek mieszkaniowy. Od roku 2009 wg danych GUS, w wyłączeniem lat 2010 i 2011 trend w ilości budowanych mieszkań był wzrostowy a różnica w wybudowanych lokalach pomiędzy 2009 a 2019 wynosiła ponad 40 000 mieszkań w skali roku! Widać zatem, że przy rosnących cenach mieszkań oraz ich ilości, deweloperzy budowali na potęgę, ale co ciekawe często nie zatrudniali ani jednego fachowca! Za to chętnie brali podwykonawców. Stawki jakie płacili podwykonawcom, przeważnie nie uwzględniały legalnego i uczciwego zatrudnienia pracowników, stąd w budowlance w tamtych latach zwyczajem było zatrudnianie na czarno. Ci, którzy na początku godzili się tak pracować, często byli ludźmi bardzo prostym, niewykształconymi. Pochodzili z małych miejscowości, zniszczeni byli tym, co na polskiej wsi zniszczyła komuna a potem lata 90’. Potem do branży zaczęli ściągać wszyscy ci, którym legalne zatrudnienie nie było na rękę (listy gończe, sprawy u komornika, niepłacenie alimentów). Następnie do branży zaczęli ściągać ci, co wiedzieli, że ludziom zatrudnionym na czarno, można łatwo nie zapłacić, bo ci ludzie będą praktycznie bezbronni. Oszukani bali się cokolwiek zrobić w swojej sprawie. Przerażało ich widmo domiaru ze skarbówki, kiedy musieliby się przyznać do dochodów. Z drugiej strony nie mieli żadnych umów itd. Właśnie w taki sposób toczyło się to patologiczne koło budowlanki, a kręcąc się nabierało coraz więcej kolejnych patologii. Deweloperzy, zobaczyli, że mogą nie rozliczać kontraktów. Ktoś, kto oficjalnie nie zatrudniał ani jednej osoby, miał ciężką sprawę, żeby przed sądem udowodnić, że wykonał usługę na kilkadziesiąt tysięcy złotych własnoręcznie w ciągu miesiąca. Deweloperzy czerpali z tego garściami. Należy tu też wspomnieć o parasolu ochronnym urzędów państwowych nad deweloperami. Politycy nie mogą mieć biznesów, ale mieszkania już tak i chyba powszechnie znani są politycy określani jako magnaci mieszkaniowi, kupujący mieszkania w sekretnych, nieoficjalnych i niedostępnych dla mnie czy zwykłego Kowalskiego przedsprzedażach z 50% rabatem. Mówi się, że w biznesie zyskowność na poziomie 8-12% jest rewelacyjnym wynikiem a proszę spojrzeć na zyski firm deweloperskich, które sięgają nawet 40% przy rosnących cenach gruntów, materiałów i pracy, w branży, w której od lat nic się nie zmieniło jeśli chodzi o technologię: betoniarka, kielnia, łopata koparka i dźwig! Różnica w zyskowności pomiędzy innymi przedsiębiorstwami a deweloperami, często bierze się z powszechnej możliwości dokonywania nadużyć wobec klientów i wykonawców przez samych deweloperów.

Kim są „wujkowie”?

Tak pieszczotliwie nazywam szefów firm budowlanych w moich opowieściach z budów. W przypadku wujków często dochodziło do sytuacji, w której stawali przed wyborem, propozycją od dewelopera „dobrze, zapłacimy ci połowę i pieniądze dostaniesz w tym tygodniu”. Co miał zrobić facet, który miał do opłacenia pracowników, materiały, ZUS, podatki, musiał utrzymać rodzinę? Brał ten ochłap i liczył, że odkuje się na kolejnej robocie, tylko musi trochę „pokombinować” do tego czasu. Warto wspomnieć, że był tu często jeszcze jeden warunek – wzięcie kolejnego zlecenia dla tego dewelopera. Kombinowanie polegało na cięciu kosztów na wszelkie sposoby i stąd brak legalnych umów, wyszukiwanie win u pracowników aby zwolnić ich bez wynagrodzeń, czy zwalnianie ludzi z dnia na dzień, kiedy podgoniło się jakiś etap budowy. Określenie wujek, wzięło się w branży od tego, że na początku każdy obiecywał cuda, zatrudnienie, nadgodziny, premie, ubrania robocze i mówił to z taką wiarą i tonem najlepszego wujka, ale czas weryfikował obietnice i koniec w wielu przypadkach bywał taki sam – firma albo nie ma pieniędzy albo człowiek nie jest już potrzebny kiedy podgonił temat a w firmie nie mającej płynności finansowej na krótką metę pracownik nie jest inwestycją, tylko kosztem.Tym sposobem patologia kręciła się dalej. W wielu firmach właściciele żyli jedynie z obrotu przedsiębiorstwa a nie z zysków. Ciągle przesuwało się jakieś płatności na kolejny okres, żeby spłacić inne zobowiązania. Sytuacja często wyglądała tak, że gdyby chcieć nagle zamknąć firmę, to właściciele zostali by jedynie z długami i należnościami od deweloperów czy wyższych w „hierarchii” wykonawców a te niestety często były i są nieściągalne.

Co możemy powiedzieć o deweloperach?

Chwalą się zyskami rzędu kilkunastu procent i więcej, ale tak naprawdę względem kapitału jaki zaangażowali w biznes, zyski potrafią dochodzić do ponad 50%. Proszę mieć na względzie, że deweloper nie buduje za swoje, buduje za pieniądze klientów, które ci pożyczyli od banków i za które płacą odsetki. Nie znam żadnej innej branży, gdzie pojęcie „pieniądz ponad wszystko” i obsesyjna pazerność byłaby aż tak rażąca i niosła ze sobą taką szkodliwość dla ludzi pracujących w danej branży. Mówię o ogóle, bo patologie są wszędzie, jednak w budowlance stanowią większość nad normalnością i tyczy się to większości budów. Odpowiedz sobie na pytanie: jakie są inne biznesy, gdzie obraca się setkami milionów złotych rocznie a niejednokrotnie 95% pracowników danej inwestycji to pracownicy firm zewnętrznych – podwykonawców!? Wg danych przedstawionych przez portal KNR.pl w artykule pod tytułem „jak zmieniło się polskie budownictwo w ciągu 10lat” ukazującym zmiany na przestrzeni lat 2009 – 2019, w roku 2019 w budownictwie pracowało 0,98mln osób co stanowiło 6,1% polskich pracowników. Natomiast 97% firm stanowiły mikroprzedsiębiorstwa zatrudniające do 9 osób (oficjalnie, ponieważ nie mówimy tu o szarej strefie) Mnogość mikroprzedsiębiorstw ukazuje poziom rozproszenia podmiotów na rynku i ich odpowiedzialności za pracowników. Dużym przedsiębiorstwom znacznie łatwiej zapewnić należyte warunki pracy swoim pracownikom ale też przedsiębiorstwa o znacznym poziomie zatrudnienia są w większym stopniu „kontrolowane” przez pracowników. Jeżeli deweloper nie rozliczyłby 500 osób stawiających osiedle skończyło by się to strajkiem, skandalem a może nawet linczem, było by to głośnym problemem społecznym. Kiedy pracownicy takiej budowy nie otrzymają wypłat od 50 różnych mikroprzedsiębiorstw, każdy ma pretensje głównie do swojego szefa, który jest najbliżej. Stąd deweloperzy tak bardzo upodobali sobie model podwykonawczy, cała odpowiedzialność za ludzi, bezpieczeństwo pracy, nadzór, legalne zatrudnienie scedowali na innych. Przedsiębiorcy, których określiłem wcześniej jako „wujków”, to często ludzie poturbowani i nieopłaceni na wcześniejszych inwestycjach u deweloperów, zniszczeni przez urzędy skarbowe za podatki od nieotrzymanych wynagrodzeń, którzy teraz kombinują jak mogą, aby pospłacać długi i jakoś wyjść na prostą przed emeryturą czy zamknięciem firmy. Wielu budowlańców żyje jak niewolnicy i są pomiędzy roszczeniami pracowników (często słusznymi, bo to nie jest problem pracowników, że szef nie ma pieniędzy) a deweloperami czy zleceniodawcami. Deweloperzy odsunęli od siebie odpowiedzialność za los fachowców tak daleko, jak tylko się da. Mimo, że to dzięki pracy fachowców powstają ich inwestycje i bez fachowców nie zrobili by nic. Dla deweloperów fachowcy jako ludzie są jedynie problemem, ich legalne zatrudnienie jest problemem, ich uczciwie wypłacone wynagrodzenie jest problemem, ich legalne umowy są problemem, ich wypadki przy pracy są problemem. Liczy się tylko kasa. Ciekawa jest też kalkulacja, kiedy deweloper rozlicza z wykonawcami prace w oparciu o stawki godzinowe. Przykładowo 35 zł za roboczogodzinę pracownika dla firmy budowlanej od dewelopera, w przypadku zlecenia prac w godzinówce. Jak sądzisz czy za tę stawkę można: legalnie zatrudnić pracownika, dać mu uczciwą stawkę, zapłacić mu za nadgodziny, wyszkolić go, przywieźć sprzęt do pracy, utrzymać ten sprzęt w dobrym stanie, utrzymać samochód, zatankować, odłożyć coś jako zabezpieczenie w razie usterek gwarancyjnych czy innych problemów, zapłacić ZUS, podatek i zapłacić samemu sobie za swój etat szefa i na koniec mieć jeszcze z czego wypłacić zysk z działalności firmy bądź zainwestować? Czy tyle samo kosztowało by utrzymanie stanowiska pracy, gdyby to deweloper był pracodawcą takiego pracownika?

Najczęstsze grzechy patodeweloperów?

Niepłacenie wynagrodzeń za pracę! Naliczanie fikcyjnych kar umownych względem podwykonawców i korupcja, polegająca na „przyspieszeniu” zapłaty przez działania kierowników i inspektorów w zamian za „udział w zysku”

Kto kogo w tym biznesie wykańcza i w jaki sposób?

Deweloperzy wykańczają wszystkich, których chcą wykończyć.

Co zrobić by było lepiej, czy można wyleczyć budowlankę z patologii?

Pytanie powinno być skierowane do samych klientów, czy chcemy kupować od osób nieuczciwych i tu nie chodzi jedynie o deweloperów. Coraz chętniej kupujemy produkty z oznaczeniem „fair play” a w budowlance pomimo wielu „mitów i legend” (które mają oczywiście swoje uzasadnienie w rzeczywistości) na temat konkretnego dewelopera, mieszkania, które sprzedaje wciąż schodzą jak ciepłe bułki. Kolejna sprawa, przy wielu działaniach gospodarczych należy uzyskać niezbędne pozwolenia, koncesje. W przypadku kiedy o oszustwach w branży budowlanej mówi się dość powszechnie, można by zastosować odpowiednie zapisy narzucające np. legalne i pełnowymiarowe zatrudnianie pracowników w całym łańcuchu wykonawców. Co jeszcze można zrobić? Maksymalnie upraszczać możliwości indywidualnych budów prywatnych domów. W przypadku deweloperów potrafią oni uzyskać niezbędne pozwolenia na budowę w kilka tygodni od zakupu działki a gminy jeszcze zbroją im działki i ciągną instalacje. W przypadku budów indywidualnych formalności potrafią trwać miesiące a nawet lata. Warto tutaj obserwować proponowane przez rząd podniesienie metrażu domu budowanego na tzw. „zgłoszenie”. Jeśli wprowadzona zmiana będzie faktycznie alternatywą do drogich mieszkań kupowanych od deweloperów, a jednocześnie budowa domu nie będzie wiązała się z uzyskaniem skomplikowanych pozwoleń, myślę, że rynek budowlany zdecydowanie się poprawi. Jeżeli dojdzie tutaj oferta firm stawiających np. gotowe prefabrykowane domy, szybkie do postawienia, gdzie proces produkcji będzie wystandaryzowany, to rozwiązanie ma szansę na powodzenie. Ale z optymizmem bym się nie śpieszył dopóki nie poznamy wszelkich szczegółów rozwiązania. Poza tym należałoby wprowadzić surowe konsekwencje karne chociażby za same próby oszustwa związane z brakiem wypłacania wynagrodzeń pracownikom, podwykonawcom. Porównałbym tutaj sytuację do kradzieży, kiedy złodziej odda skradzione mienie i tak podlega odpowiedzialności karnej, kiedy deweloper próbujący oszukać wykonawców na nie płacąc im wynagrodzeń, nawet w przypadku wygranej sprawy przez wykonawcę, oddaje co najwyżej dług z kosztami ale unika jakiejkolwiek odpowiedzialności karnej za próbę wyłudzenia cudzego mienia.

Gdzie poszkodowani przez działania dewelopera mogą szukać pomocy?

Nigdzie. Uczestniczyłem w inwestycji trójmiejskiego dewelopera, gdzie pomimo wygranych spraw sądowych we wszystkich instancjach, deweloper ogłosił postępowanie układowe. Należności zostały pomniejszone o koszty zastępstwa procesowego i odsetki oraz rozłożone na kwartalne raty, spłacane przez 5 lat. Płacz na sali!

W jaki sposób pandemia wpłynęła na branżę?

W moim odczuciu w żaden. W wyniku pandemii osobiście znów trafiłem do branży. Pracowałem jako dyrektor techniczno-handlowy w spółce budowlanej. Rynek rósł i kwitnął, zamówień było więcej niż mocy przerobowych.

Jak dziś wygląda sytuacja na rynku budowlanym?

Wprowadzono mechanizm płatności podzielonej, jeśli chodzi o podatek VAT. Od budowlanki się zaczęło. Plus był taki, że na wykonawcy, który nie otrzymał zapłaty za wystawioną fakturę, nie spoczywał obowiązek zapłaty podatku VAT. W czasach przekrętów przy budowach autostrad przed Euro 2012 po wielu aferach wprowadzono w budownictwie odpowiedzialność inwestora za wypłaty wynagrodzeń dla podwykonawców generalnego wykonawcy. Wprowadzona została też gwarancja zapłaty za roboty budowlane (dość mało znane rozwiązanie i należało by to upowszechnić). Deweloperzy zawsze mogą przy chłonnym rynku podnieść swoje zarobki ceną mieszkań, i znane są przypadki, kiedy robią to nawet po podpisaniu umowy z klientem, natomiast firmy wykonawcze, nie mają praktycznie żadnej możliwości, żeby w ramach kontraktu zabezpieczyć ryzyko wzrostu cen materiałów czy płac. Na tym polega nierówność kontraktowa w branży budowlanej, że pomimo pracy nad wspólnym produktem, w przypadku problemów, deweloperzy i tak potrafią wyjść na plus poprzez podwyżki cen, natomiast wykonawcy, dokładają do tego interesu.

Niebawem ukaże się Twoja książka „Budowlanka, czyli patologie polskiego budownictwa”. Czego możemy się spodziewać, czy będzie to lektura, która na zawsze zapadnie w naszej pamięci?

Mam nadzieję, że tak. Chciałbym tą książką dołożyć swoją cegłę czy może nawet prefabrykat do upowszechnienia i wzmocnienia dyskusji o patologiach branży budowlanej. Książka przez pryzmat historii dwóch młodych budowlańców, którzy w latach 2000 rozpoczęli swoją przygodę na polskich budowach, ukazuje kulisy branży. Choć wiele fragmentów opisano w sposób humorystyczny, moi pierwsi recenzenci określają to jako śmiech przez łzy, ponieważ wydarzenia opisane przeze mnie ukazują bezpośredni wpływ branżowych patologii na życie zwykłych ludzi, którzy chcieli tylko nauczyć się fachu i mieć normalną pracę, wieść normalne życie. Myślę, że charakter książki świetnie oddaje wypowiedź jednego z czołowych polskich pisarzy – Pawła Huelle, którą można przeczytać na stronie gdzie prowadzę przedsprzedażową akcję promocyjną książki: https://wspieram.to/patobudowlanka?pokaz_projekt=1 A tych, którzy ciekawi są w jaki sposób opisuję branżę zapraszam do nabycia książki w projekcie przedsprzedażowym. Można zdobyć egzemplarz z limitowanej edycji pierwszego debiutanckiego wydania „nowego pisarza” gdzie wydrukowanych będzie jedynie 999szt papierowych książek zanim nastąpi sprzedaż wersji oficjalnej.

Dziękuję za rozmowę